以改革开放为界，中国制度创设发生了巨大变化，之后大量引进、吸收国外经验，有一个模仿、学习、超越的过程。当前，有一些领域开始走上超越的道路，也就是“中国式现代化”，但还有很多领域的制度还停留在创设之初，仅仅小修小改，已经远远无法适应当前时代变化。

目前外部环境发生巨变，国内经济社会发展达到相当高度，对各领域进行深层改革，正当其时，也应该抓住宝贵的机遇加速改革。

房地产领域就是典型，存在大量亟待修改的制度。

有三个特别需要修改的。

第一项：顺应改善的新需求，提高住房质量标准。

今年3月31日，住建部发布新国家标准《住宅项目规范》，于5月1日起施行，一般将这个《规范》称之为“好房子”新标准。核心是以安全、舒适、绿色、智慧为目标，要解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等等老问题，这些在去年建筑科技展上已经有所展示。

还有很多早就应该调整的具体标准。

比如将新住宅建筑层高从2011年版本的2.8米提高到不低于3米，还对住宅总高进行了限制，高层Ⅱ类住宅限高80米，参照3米的层高限制，意味着以后住宅类住房总层数不能超过26层；类似提高居住品质的，还包括大幅提高隔音要求、提高公共区域走廊警告标准、增加楼梯净宽等，尤其值得关注的是适老化要求，比如要求4层以上就要设置电梯，对电梯的尺寸也有明确要求。

还有一些长期被诟病的问题得到了纠正。比如空调安装和维护，现在的房子空调位根本不考虑安装和维修，只顾设计、施工方便，导致空调安装师傅简直是冒着生命危险作业，这跟标准有关。旧标准针对空调机位只要求“便于安装”，但设计施工单位可以假设安装空调使用专业机械，不考虑现实情况，而这次新规明确必须“预留检修空间”，还要求“空调外机位与主体结构同寿命”，从源头杜绝“装机难、维修险”的问题。

还有针对物业随意篡改配套设施用途牟利，这次也明确禁止。

种种细则不一一赘述。

正如小镇在《》一文提到的，很多人觉得房地产已经完蛋了，没有希望了，这是错误的，是短期悲观情绪导致的严重误判，乐观主义者已经在找出路。

在小镇看来，中国房地产才刚刚进入第二阶段，这一阶段的主题就是改善、提升，其带来的未来经济增长和就业岗位，不会低于第一阶段的野蛮生长。

过去30多年的商品房、土地财政，令中在极短时间就完成量的积累，但房子的平均品质不高，仅仅是解决了有无的问题。比如很多房子存在漏水、噪音问题，还有上面提到的最直接的层高。

过去2.8米层高标准，源头是上世纪50年代的《民用建筑设计通则》，当时中国成年人的平均身高也才1.6米左右，而且当时国人对住房的要求很低，更不像现在需要铺设地暖、中央空调、新风等等，所以2.8米的层高在当时足够了。

但现在大不一样了，根据最新的儿童身高发育表，18岁男生中位数是171.42厘米，女生是160.01厘米，而有的省份更高，而上面提到的地暖、新风等挤占更多层高，就让人居住很不舒服。

这些标准早就应该改了，事实上近些年新投入建造的住宅，也早就增大了层高，这次住建部公布“好房子”新标准，更多是对现有事实的承认，并作为国家强制标准。

更好的新房子，对于存量、居住体验差的旧房子确实不利。不过考虑到旧房子区位优势，以及新住宅周围配套丰富需要时间，还是有更多的过渡期。另外，全国范围的人口进一步流动，也让越来越多中小城市、县城的房子闲置，也是一次腾挪的机遇期。

需要注意，小镇虽然说《》，也提到美国1970年之后的住房“郊区化”，但中美两国国情不同。美国住房“郊区化”本质是第二阶段的改善，对应中国的改善，还是围绕城市提高居住品质，绝非大量人口跑到郊区、乡村，而绿色、智能、舒适、适老化等变革，也会带来更多新机遇。

需知，就算在房地产衰退的2024年，房地产增加值占比仍然有6.3%，相比2019年高点的7%，也只是降低了0.7个百分点，考虑到从2019年到2024年，GDP总量上涨34%，实际2024年房地产增加值比2019年增长20%。

目前主要差距是房地产拉动上下游行业的增加值出现明显下滑，2019年带动增加值占GDP的17.2%，而这两年因为房地产遇冷，家电家装等相关需求萎缩，这一部分下滑要比房地产本身更严重。但随着经济复苏，包括智能、舒适、适老等在内的改善型需求提升，这一块未来一定会补上去，只不过肯定不能套用过往的思维。

这一块也将是未来国家最关注的，去年总理调研建筑科技展，重点之一就是为新兴产业寻找更多需求场景。

第二项：全面取消预售制，改革住房销售监管。

前几年房地产危机，有不少人指责是监管部门推出“三条红线”导致的，这就倒果为因了。监管部门之所谓推出“三条红线”，是因为房地产行业实在太胡来了，2018年有一本书一度被封禁，书名为《我在碧桂园的1000天》，作者是碧桂园前CFO吴建斌，这本书就非常具体的还原了那个野蛮生长阶段的碧桂园的相关决策和态度，所以一度推迟出版。

那段时期，大多数民营房企都在疯狂扩张，他们很清楚这样搞一定会出大问题，但头部企业觉得，只要规模足够大，国家不会看到企业倒闭，但认为国家能够拉一把的名额很有限，所以必须进入前二甚至第一。或许这也不过是一种自我安慰，就是为了支撑自家企业继续大规模挪用预售款，加速圈地、圈项目。

最后的结果大家都知道了，那就是2022年中，全国多地发生烂尾楼强制停贷事件，之后房地产领域的政策重心就是保交楼、保交房，小镇之前也详细谈过，不再赘述。

现在保交楼工作基本完成，注意小镇说的是整体上基本完成，目前还有一些烂尾楼还没有交房，已经交房的不少也存在各种问题，还有的没有纳入保交楼范围内，但最起码已经不是一个全国普遍的问题。

这种情况下，到了彻底取消预售制的时候了，以后房地产商只能销售已经竣工的房产，不能允许再次发生房企疯狂圈地、挪用资金搞扩张的情况，好不容易让房地产危机安全落地，不能再发生第二次了。

而随着疯狂扩张的房企死了一大批，加之民心可用，改革正当其时，等到房地产开始“止跌回稳”，甚至过几年一些地方出现复苏，那时候再改就麻烦了。

这也是小镇在《》提到的局部引进导致的错误，人性的贪婪，有时候需要“一刀切”，光靠监管、制衡，总有漏洞可以突破。

小镇觉得，今年就可以把改革的信号释放出去，争取今年就开始取消预售制试点，用三年时间完成过渡，这也可以催促房企尽快完工、交房。

上面两个已经比较清晰了，最难、最复杂、影响最大的改革是最后一个。

第三个：取消公积金，将公积金与养老金、年金合并。

关于这一点，小镇之前在星球问答中，已经谈过：《养老三支柱、职业年金与公积金改革》。

中国的住房公积金，是从新加坡学来的，但注意新加坡这项制度的全称就是“公积金”，前面没有“住房”二字。

在新加坡，公积金用途非常广泛，一开始在住房短缺时期，主要是全民融资解决住房问题，可以理解为全国范围的集资建房。之后随着住房短缺问题缓解，这项制度就开始向养老、医疗、投资、住房等综合社会保障功能转型。顾名思义，新加坡公积金的意思就是集中力量办大事、用老百姓的钱给老百姓办事。

在引进的时候，把这项制度修改了，仅集中在住房领域，这也是时代的合理性，引进的时候，中国类似新加坡早期住房短缺时期，集中力量解决最突出问题。

从1999年实施《住房公积金管理条例》开始，就严格限定用途，虽然后来修订了两次，一些地方也扩大了公积金使用，但只跟住房有关。而且公积金余额的管理也非常落后，不同于养老金、年金已经开始市场化投资运营，目前分散在全国数百个事业单位，这些单位没有足够的市场化运作能力，为了确保安全，这笔钱基本只能投资银行存款和国债，收益率远低于通胀。

2023年底数据，全国住房公积金余额高达10.06万亿元，但这一年住房公积金增值收益只有区区1440.6亿元，增值收益率仅为1.49%，这是巨大的资源浪费。

对比下养老金和年金的投资收益率，全国社保基金自成立以来年均投资收益率为7.36%，企业年金近20年的年均收益率也在6%以上，而公务员养老改革之后新生的职业年金，哪怕在投资受限、资金未实缴等情况下，从2016年到2023年年均投资收益率也有4.37%，起码跑赢了通胀。

而且公积金的余额太高了，同样是2023年，全国社保基金资产总额是3.01万亿元，企业年金是3.19万亿元，职业年金是2.56万亿元，加在一起还没有公积金余额高，公积金的钱都是来自单位、企业和个人，就这么躺在账上贬值？

而且近几年还有两个新的变化。

一是40岁以上公积金贷款占比持续下降，已经低于20%。意味着大多数公积金缴纳者，在人生的后半程，根本用不到公积金，只能等退休后一次性领取，而因为公积金糟糕的理财能力，导致损失极大。

根据去年印发的《全国住房公积金2023年年度报告》，40岁以上职工贷款占比仅为17.04%，2022年18.52%，2021年则是22.44%，下降速度非常快。

试想下，同样的资金，不同收益率下，20年后的总金额差距极大。假设初始资金都是10万元，按照1.49%、4%、6%三档，20年后分别为13.4万、21.9万、32万，这钱可都是自己的。

现在都在愁未来如何养老、养老金现收现付难以支撑，所以才需要设立全国社保基金筹钱应对。但公积金这10万亿就躺在这，太浪费了。

如果把这笔钱直接并入全国社保基金，国家、个人都获利，国家有钱去支持服务和养老，改善居住，甚至包括投资股市，为中国股市提供更多长期资金，而个人能够获得更高的回报率，40岁以后只有很少一部分人还在用公积金贷款，这笔钱收益率高点，直接改善退休后生活。

二是住房公积金的历史使命已经完成。

首先是公积金贷款利率跟商贷已经差不多了，而且现在是公积金利率挡住了商贷进一步下调。

而且过去搞住房公积金，无非就是当时职工住房短缺，要从分房向商品房转型，当时很多单位、职工融资困难，商品房也太少，想从商业银行贷款买房难度不小，所以才搞了住房公积金。

但2024年中国人均住房面积已经达到41.8平方米，从全世界范围看，人均40平以上在任何国家都是舒适居住的级别，像加拿大、美国、挪威这类看似住房面积大的地方，往往是院子大、住房小，而且家庭人口数更多，所以人均舒适面积也就是40平左右。

当然，由于房子分布和人口当前和未来分布存在差距，很多在县城、中小城市的房子并不能解决大城市住房不足的问题，所以在大城市想要达到40平人均还是比较困难的，但全国性政策制定需要更多考虑全国范围、整体变化。

住房公积金已经严重落后于时代，并且导致宝贵资源浪费的政策，也该取消、重组了。比如2020年黄奇帆就建议取消住房公积金，将住房公积金与年金合并，而到了2021年的“十四五”规划，则提出“改革完善住房公积金制度”，但是之后几年的改革实质停滞，仅仅是扩大了住房公积金使用范围，更方便提取而已，这解决不了本质问题。

而且还有一个分配重新拉大的新隐患。

2014年搞公务员养老改革，以10年时间完成并轨，2024年已完成并轨，只不过体制内外资金池没有打通，这也是为了避免体制外质疑体制内去抢资金。

但2014年改革后，为了避免体制内退休待遇明显下降，所以配套增加了职业年金，单位交8%、个人交4%，合计12%，这就保证并轨后退休待遇没有明显下降。虽然也有一些问题，比如个人的4%是实打实的扣了，但是单位的8%很多并没有实缴。

但职业年金是强制缴纳，退休的时候还是要兑现的，覆盖率100%，而体制外的公司年金，是自愿缴纳，覆盖面极小。目前建立企业年金的企业数量还不到总数的1%，参与的企业职工才3241.84万人，也不到城镇就业人数的10%，而且积累了20年，余额刚刚突破3万亿，反观职业年金成立不到10年就要突破3万亿元。

另外企业年金还有非常严重的分配问题，由于没有强制个人账户，如何分配是企业自己说了算，于是企业管理层拿走了企业年金的大部分，甚至差距能达到几十倍，后来改革才限制5倍上限，但还有很多问题得不到解决，毕竟一个自愿而非强制的政策，很难有效监管，还有企业年金设立非常繁琐的问题，都导致企业年金跟住房公积金几乎同步，但进展很差。

综上所述，住房公积金制度也该根本大改了，不能继续搞扩大适用范围、提取便利的小修小补，有必要逐步跟企业年金、职业年金甚至养老金合并。

这也有利于减轻企业负担，现在如果一家企业或单位严格依法缴纳，养老金、年金、公积金，加起来公司、个人合计缴费率高达60%，企业承担36%，就算公积金按照最低的5%，那也高达46%和29%，这么高的比例，能够依法缴纳的自然少得多。

基本养老保险扣除比例尤其高，2019年把扣费率从28%下调到24%，但对比全球，目前实行强制性养老金制度的OECD国家，平均总缴费率是18.3%，其中个人缴费率7%、雇主缴费率11.3%，中国作为发展中国家，强制养老金扣除比例太高了。

之所以这么高，就是因为养老高度依赖第一条支柱，年金、个人养老金没搞起来，而之所以没搞起来，很大程度是因为公积金挤占了大量宝贵资金；而因为其他支柱没搞起来，而为了尽可能延缓养老金收不抵支、需要额外注资的年限，于是基本养老扣费率一直降不下来，反而导致企业对缴纳年金、公积金的积极性不足，这就造成了恶性循环。

破局之道很简单也很难。

既然基本养老金、年金、公积金本来就差不多，都是来自于企业、单位、个人的缴费，运营管理的基本模式也差不多，都是为了服务民生保障，那完全可以合并，还能节约大量不必要的浪费，为经济运行、科技发展、民生改善等等提供更多长期资金，又何必让大量资金限制？

否则，不就成了涝的涝死、旱的旱死？

小镇觉得，“十五五”规划期间，最起码应该选择比较成熟的地区，开展三金合并试点。

相比到处找钱、发钱，把10万亿存量盘活，相当于两三年的资金增量，还能每年增加4千亿以上的收益，很多问题也就迎刃而解了。要改革的主要是全国400多个事业单位，从业人员总数4万余人。虽然涉及不少新旧机制转型的麻烦和问题，但这都是技术性问题，不难解决。

而这也就是小镇之前说的，中国下一步深层次改革、释放活力的关键，就是事业单位改革。

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